एक अपार्टमेंट परिसर ख़रीदना एक लंबी, कभी-कभी जटिल, प्रक्रिया है। आपके लिए एक अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स ढूंढना महत्वपूर्ण है जो आपको लगता है कि पैसा बनाने की क्षमता है। यदि आवश्यक हो, तो संपत्ति खोजने के लिए एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ मिलकर काम करें और एक अपार्टमेंट परिसर की वित्तीय क्षमता का विश्लेषण करने के लिए एक एकाउंटेंट के साथ मिलकर काम करें। ऋण के लिए आवेदन करने के लिए, आवश्यक जानकारी एकत्र करें और कई उधारदाताओं से संपर्क करें। साथ ही, इस प्रक्रिया में आपकी सहायता करने के लिए किसी रियल एस्टेट वकील से परामर्श करना एक अच्छा विचार है।
कदम
भाग 1 का 4: एक अपार्टमेंट परिसर ढूँढना
चरण 1. चुनें कि किस प्रकार का परिसर खरीदना है।
आप एक अपार्टमेंट परिसर खरीदना चाह सकते हैं जिसमें केवल अपार्टमेंट इमारतें हों। हालाँकि, आपको "मिश्रित उपयोग" परिसर खरीदने पर भी विचार करना चाहिए। इस प्रकार के परिसर में वाणिज्यिक अचल संपत्ति भी शामिल है जिसे आप किराए पर ले सकते हैं।
- एक परिसर जो वर्तमान में मिश्रित उपयोग में नहीं है, परिवर्तित किया जा सकता है। हालाँकि, ज़ोनिंग को इसके लिए अनुमति देनी चाहिए।
- यह भी सोचें कि आप अपने अपार्टमेंट परिसर में कौन सी सुविधाएं चाहते हैं। उदाहरण के लिए, इसमें फिटनेस सुविधा, स्विमिंग पूल या निजी समारोह आयोजित करने के लिए सामान्य क्षेत्र हो सकते हैं।
चरण 2. एक रियल एस्टेट एजेंट को काम पर रखने पर विचार करें।
आप ऐसे क्षेत्र में एक परिसर खरीदना चाहेंगे जो घट नहीं रहा है, और एक एजेंट इन क्षेत्रों की पहचान करने में आपकी सहायता कर सकता है। अन्य अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स मालिकों से इस बारे में बात करें कि क्या उन्होंने किसी एजेंट के साथ काम किया है और क्या वे उनकी सिफारिश करेंगे।
- आदर्श रूप से, आपको किसी ऐसे व्यक्ति के साथ जाना चाहिए जो पूर्णकालिक एजेंट के रूप में काम करता हो। एक पार्ट-टाइमर को बाजार के अंदर और बाहर का पता नहीं हो सकता है।
- बेशक, आप अपने दम पर अपार्टमेंट परिसरों की खोज कर सकते हैं। ऑनलाइन चेक करें, अन्य निवेशकों से बात करें, और आस-पड़ोस में ड्राइव करें। हालांकि, अपार्टमेंट परिसरों में अनुभव वाला एजेंट आपका समय बचा सकता है।
चरण 3. अपार्टमेंट परिसरों पर जाएँ।
खरीदने का निर्णय लेने से पहले हमेशा किसी कॉम्प्लेक्स में व्यक्तिगत रूप से जाएं। आपको परिसर की सभी इमारतों से गुजरना चाहिए और किसी भी सामान्य क्षेत्र को देखना चाहिए। नोट्स लें, और प्रश्न पूछें। एक अपार्टमेंट परिसर ख़रीदना एक बड़ा निवेश है, और जब तक आप इमारतों की स्थिति से सहज महसूस नहीं करते हैं, तब तक आपको आगे नहीं बढ़ना चाहिए।
- परिसर में केवल एक ही इमारत से न गुजरें। यदि आप करते हैं, तो आप मान सकते हैं कि अन्य भवन समान स्थिति में हैं। यदि विक्रेता का एजेंट आपको परिसर की सभी इमारतों को दिखाने का विरोध करता है, तो संशय में रहें।
- शाम को यात्रा करना याद रखें ताकि आप अपार्टमेंट परिसर में सुरक्षा सुविधाओं की जांच कर सकें। वॉकवे अच्छी तरह से प्रकाशित होने चाहिए, दरवाजे ठीक से बंद होने चाहिए, और कोई भी परिसर के आसपास नहीं घूमना चाहिए।
चरण 4. वर्तमान मालिक से बात करें।
आप वर्तमान अपार्टमेंट परिसर के मालिक से मिल कर बहुत सी बहुमूल्य जानकारी प्राप्त कर सकते हैं। प्रासंगिक प्रश्न पूछने के लिए तैयार रहें। उदाहरण के लिए, निम्नलिखित के बारे में पूछें:
- कितनी इकाइयां किराए पर ली गई हैं? किराए पर लिए जा रहे अपार्टमेंट परिसर को वित्तपोषित करना आसान होगा।
- किरायेदार कितने समय से हैं? लंबी अवधि के किरायेदारों वाला एक परिसर अधिक स्थिर हो सकता है।
- मालिक क्यों बेच रहा है? निवेश को रिटायर करना या स्विच करना वैध कारण हैं। हालांकि, एक मालिक जो बेच रहा है क्योंकि वे पैसे खो रहे हैं वह लाल झंडा है। ध्यान रखें कि मालिक द्वारा बेचे जाने का कारण गोपनीय हो सकता है।
चरण 5. वर्तमान किरायेदारों के बारे में जानकारी मांगें।
आप उनके पट्टों के बारे में विवरण जानना चाहेंगे। "रेंट-रोल" के लिए पूछें, जिसमें निम्नलिखित जानकारी होनी चाहिए:
- किरायेदारों और उनकी इकाइयों की सूची।
- प्रत्येक इकाई के आयाम।
- लीज़ की शर्तें।
- किराया और जमा राशि।
- प्रत्येक इकाई में शयनकक्षों और स्नानघरों की संख्या।
भाग 2 का 4: लाभप्रदता का विश्लेषण
चरण 1. अनुमान लगाएं कि आप किराए में कितना शुल्क ले सकते हैं।
जब तक आप इसे वहन नहीं कर सकते तब तक आपको एक अपार्टमेंट परिसर नहीं खरीदना चाहिए। विश्लेषण करें कि क्या वर्तमान मकान मालिक ने इकाइयों को बहुत सस्ते में किराए पर लिया है या क्या किराया बाजार दर के अनुरूप है।
- तुलनीय अपार्टमेंट परिसरों को ऑनलाइन खोजें। देखें कि वे अपनी इकाइयों का कितना विज्ञापन करते हैं। एक महान संसाधन के लिए जो आपको आस-पास के किराए की कीमतों का पता लगाने में मदद कर सकता है, https://padmapper.com/ पर जाएं।
- आप विभिन्न संपत्ति प्रबंधन कंपनियों से भी पूछ सकते हैं कि आपके क्षेत्र में बाजार दर क्या है।
- यदि परिसर में वाणिज्यिक स्थान है, तो एक रियल एस्टेट एजेंट आपको यह पता लगाने में भी मदद कर सकता है कि कितना शुल्क लेना है।
चरण 2. अपने खर्चों का अनुमान लगाएं।
अपार्टमेंट परिसरों को निरंतर रखरखाव की आवश्यकता होती है, इसलिए आपको रखरखाव के खर्च का विश्लेषण करने की आवश्यकता है। वर्तमान मालिक से लाभ-हानि विवरण प्राप्त करें। हालाँकि, इस पर 100% भरोसा न करें। अपार्टमेंट परिसर को और अधिक आकर्षक बनाने के लिए मालिक कुछ नंबरों में हेराफेरी कर सकता है। खर्च की जानकारी की दोबारा जांच करें:
- काउंटी मूल्यांकनकर्ता से परिसर की कर जानकारी प्राप्त करें।
- संपत्ति प्रबंधन कंपनी से संपर्क करके संपत्ति प्रबंधन लागत का अनुमान लगाएं। पूछें कि वे कितना चार्ज करते हैं। आमतौर पर, उनका शुल्क अपेक्षित किराए के प्रतिशत पर आधारित होता है।
- आवश्यक रखरखाव की मात्रा की गणना करें। यदि आपने पहले कभी कोई अपार्टमेंट परिसर नहीं चलाया है, तो वर्तमान मालिक से बात करें। पूछें कि वे प्रत्येक इकाई या मैदान की मरम्मत में सालाना कितना खर्च करते हैं। आदर्श रूप से, आप परिचालन व्यय पर अपने द्वारा लिए जा रहे धन का लगभग 40 प्रतिशत खर्च करना चाहेंगे।
चरण 3. नंबर चलाएँ।
ऋणदाता आपको एक अपार्टमेंट परिसर खरीदने के लिए पैसे नहीं देंगे जब तक कि आप यह नहीं दिखा सकते कि यह लाभदायक होगा। एक एकाउंटेंट के साथ मिलकर काम करें ताकि संख्या कम हो और एक ऋणदाता को दिखाने के लिए आवश्यक वित्तीय दस्तावेज तैयार करें। आप अपने राज्य के सार्वजनिक लेखाकारों के समाज से संपर्क करके एक एकाउंटेंट पा सकते हैं।
- अपनी शुद्ध परिचालन आय की गणना करें, जो कि आपकी सकल आय कम व्यय है।
- नकदी प्रवाह विश्लेषण बनाएं। दिखाएँ कि आपके द्वारा खर्च की जाने वाली राशि की तुलना में आपके पास कितनी धनराशि आ रही है। जब आप शुरुआत कर रहे हों, या पीरियड्स के दौरान जब रेंटल मार्केट खराब हो, तो हो सकता है कि आपके पास कोई कैश फ्लो नहीं आ रहा हो।
- ध्यान रखें कि ऋणदाता अपने स्वयं के नंबर भी चलाएंगे, साथ ही मूल्यांकक जो परिसर को महत्व देते हैं।
भाग ३ का ४: वित्तपोषण प्राप्त करना
चरण 1. अपनी क्रेडिट रिपोर्ट जांचें।
आप प्रत्येक वर्ष एक निःशुल्क क्रेडिट रिपोर्ट के हकदार हैं। आपका ऋणदाता आपके व्यक्तिगत क्रेडिट इतिहास को देखेगा, इसलिए आपको इसे खींचना चाहिए और त्रुटियों की जांच करनी चाहिए। कुछ भी गलत होने पर विवाद करें।
- उदाहरण के लिए, उन खातों को सूचीबद्ध किया जा सकता है जो आपके नहीं हैं, या किसी खाते को डिफ़ॉल्ट रूप से या संग्रह के रूप में गलत तरीके से सूचीबद्ध किया जा सकता है। साथ ही, क्रेडिट लिमिट गलत हो सकती है।
- जल्दी शुरू करें। पूरी विवाद प्रक्रिया को पूरा होने में 60 दिनों तक का समय लग सकता है, और आप उधारदाताओं से संपर्क करने से पहले एक साफ क्रेडिट रिपोर्ट चाहते हैं।
चरण 2. वाणिज्यिक ऋणों के बारे में जानें।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए ऋण वही नहीं हैं जो आप अपना घर खरीदने के लिए लेते हैं। आम तौर पर, ऋण 30 साल के लिए या पांच या सात जितना छोटा हो सकता है। ब्याज दरें परिवर्तनशील या निश्चित भी हो सकती हैं।
- यदि आप एक गैर-सहारा ऋण प्राप्त कर सकते हैं, तो भवन ऋण को संपार्श्विक के रूप में सुरक्षित करेगा। हालांकि, गैर-आश्रय ऋण सभी उधारकर्ताओं के लिए उपलब्ध नहीं हैं, और भवन की कीमत आमतौर पर कम से कम $2.5 मिलियन होनी चाहिए।
- एक सहारा ऋण के साथ, आप ऋण के लिए व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी रहते हैं। डिफ़ॉल्ट की स्थिति में, आप पर मुकदमा चलाया जा सकता है, और आप व्यक्तिगत संपत्ति खो सकते हैं। सहारा ऋण जोखिम भरा है, लेकिन यह एकमात्र प्रकार का ऋण हो सकता है जो आपको एक नए मकान मालिक के रूप में मिल सकता है।
- वाणिज्यिक ऋणों को भी खरीद मूल्य के लगभग 30% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है।
- यदि आपको व्यावसायिक ऋण प्राप्त करने में समस्या हो रही है, तो इसके बजाय एक अचल संपत्ति अनुबंध प्राप्त करने पर विचार करें। रियल एस्टेट अनुबंधों को एक बड़े डाउनपेमेंट की आवश्यकता होती है, लेकिन उन्हें स्वीकृत करना कम मुश्किल होता है। विक्रेता कितना चाहता है, इस पर निर्भर करते हुए डाउनपेमेंट एक बैंक की मांग से कम हो सकता है।
चरण 3. मालिक को एक प्रस्ताव दें।
चर्चा करें कि आपके रियल एस्टेट एजेंट के साथ एक उचित प्रस्ताव क्या है, जो स्थानीय बाजार की स्थिति पर निर्भर करेगा। यदि बाजार गर्म है, तो आपको मांग मूल्य का भुगतान करना पड़ सकता है-या इससे भी अधिक।
- बाजार कितना भी गर्म क्यों न हो, 90-दिन की एस्क्रो अवधि पर जोर दें। आपको निरीक्षण प्राप्त करने के लिए कम से कम 60 दिन चाहिए। बंद करने से पहले दस्तावेजों की समीक्षा करने के लिए आपके पास 30 दिनों का समय होगा।
- यदि आप ऋणदाता का उपयोग कर रहे हैं, तो उनसे पूछें कि उन्हें आपके ऋण को संसाधित करने में कितना समय लगेगा। आपके ऋणदाता के आधार पर, आपको सब कुछ एक साथ प्राप्त करने के लिए मालिक से अधिक समय मांगने की आवश्यकता हो सकती है।
चरण 4. भवन का निरीक्षण करें।
वाणिज्यिक संपत्तियों में अनुभव के साथ एक निरीक्षक को जल्द से जल्द किराए पर लें, यदि बाद में कोई जटिलता या देरी हो। एक रियल एस्टेट एजेंट से रेफ़रल प्राप्त करके या किसी अन्य अपार्टमेंट परिसर के मालिक के साथ बात करके एक निरीक्षक का पता लगाएं।
- समय से पहले जांचें कि क्या निरीक्षण किया जाएगा। पूछें कि क्या आपको स्विमिंग पूल या टेनिस कोर्ट का निरीक्षण करने के लिए एक विशेष निरीक्षक को नियुक्त करने की आवश्यकता है।
- यदि निरीक्षक को समस्याएं मिलती हैं, तो विक्रेता से क्रेडिट मांगें, जिससे आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली राशि कम हो जाएगी। वैकल्पिक रूप से, विक्रेता बंद होने से पहले मरम्मत कर सकता है।
चरण 5. ऋण आवेदन के लिए आवश्यक जानकारी एकत्र करें।
आवेदन करते समय आपको ऋणदाता को अपार्टमेंट परिसर के बारे में जानकारी देनी चाहिए, इसलिए ऋणदाता से संपर्क करने से पहले निम्नलिखित एकत्र करें:
- अपार्टमेंट परिसर की तस्वीरें
- मंज़िल की योज़ना
- आसपास के क्षेत्र का नक्शा
- संपत्ति का विवरण (जैसे, इकाइयों की संख्या, वर्ष इसे बनाया गया था, आदि)
- अपेक्षित उन्नयन
- किराए की जानकारी
- खरीद मूल्य
- लेन-देन में शामिल रियल एस्टेट एजेंटों, वकीलों और शीर्षक कंपनियों के नाम
चरण 6. अपने ऋण के लिए आवेदन करें।
कई उधारदाताओं से संपर्क करें ताकि आप उनके प्रस्तावों की तुलना कर सकें। एक आवेदन के लिए पूछें और इसे अपने सहायक दस्तावेज के साथ जमा करें। यदि ऋण अधिकारी को अधिक जानकारी की आवश्यकता है, तो उसे यथाशीघ्र उपलब्ध कराएं।
चरण 7. ऋण की तुलना करें।
आपको स्वीकृत करने के बाद, ऋणदाता आपको आशय पत्र या टर्म शीट भेजेगा। इसका सावधानीपूर्वक विश्लेषण करें। यह वह राशि निर्दिष्ट करेगा जो आप उधार ले सकते हैं और अन्य शर्तें। वह ऋण चुनें जिसकी शर्तें आपके लिए सर्वोत्तम हों।
- आपके द्वारा चुने गए ऋणदाता के लिए टर्म शीट या आशय पत्र पर हस्ताक्षर करें। इस बिंदु पर, आपको अपनी जमा राशि का भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है।
- ऋणदाता को पूर्ण (और अंतिम) ऋण प्रतिबद्धता का पालन करना चाहिए।
भाग ४ का ४: अपार्टमेंट परिसर का समापन
चरण 1. एक वकील को किराए पर लें।
अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स खरीदने से पहले आपको कई कानूनी दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने होंगे। सब कुछ खुद करने की कोशिश न करें। इसके बजाय, आपको सभी दस्तावेजों का मसौदा तैयार करने और उनकी समीक्षा करने के लिए एक अनुभवी वकील को नियुक्त करना चाहिए। वकील निम्नलिखित कार्य कर सकता है:
- खरीद समझौते का मसौदा तैयार करें, बातचीत करें और समीक्षा करें।
- आवश्यक मरम्मत करने के लिए मालिक से क्रेडिट मांगें।
- सुनिश्चित करें कि शीर्षक स्पष्ट है।
- एस्क्रो सेट करें।
चरण 2. अपार्टमेंट परिसर के मालिक होने के लिए एक सीमित देयता कंपनी बनाएं।
यदि अपार्टमेंट परिसर में कोई घायल हो जाता है, तो वे आप पर मुकदमा कर सकते हैं क्योंकि आप अपने रखरखाव में लापरवाह थे। यदि आप मुकदमा हार जाते हैं, तो घायल व्यक्ति आपकी निजी संपत्ति, जैसे कि आपका अपना घर, के पीछे आ सकता है। एलएलसी के माध्यम से परिसर के मालिक होने से, आपकी व्यक्तिगत संपत्ति को परिरक्षित किया जाता है।
- एलएलसी के रूप में भवन का स्वामित्व आपको सभी मुकदमों से नहीं बचाता है। उदाहरण के लिए, यदि आप एक सहारा ऋण पर चूक करते हैं तो आपका ऋणदाता आप पर मुकदमा कर सकता है। फिर भी, एलएलसी के रूप में अपार्टमेंट परिसर का स्वामित्व व्यक्तिगत चोट और अन्य मुकदमों के खिलाफ महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करेगा।
- अपने राज्य सचिव के साथ उपयुक्त दस्तावेज दाखिल करके और आवश्यक परमिट या लाइसेंस प्राप्त करके एलएलसी शुरू करें। आपका वकील भी आपकी मदद कर सकता है, क्योंकि इसमें समय लग सकता है।
चरण 3. अनुबंधों और प्रकटीकरण की समीक्षा करें।
रियल एस्टेट अनुबंध को बंद करने के लिए आपको अपने वकील के साथ महत्वपूर्ण सावधानी बरतनी होगी। उदाहरण के लिए, आपको निम्न कार्य करने होंगे:
- एक उपयुक्त शीर्षक सर्वेक्षण पूरा करें। आम तौर पर, एक बंधक प्लॉट योजना अपर्याप्त है। इसके बजाय, आपको ALTA शीर्षक सर्वेक्षण की आवश्यकता होगी।
- संपत्ति के बारे में किसी भी खुलासे की समीक्षा करें। उदाहरण के लिए, मालिक यह खुलासा कर सकता है कि उस संपत्ति में कुछ गड़बड़ है जिसे निरीक्षक ने नहीं पकड़ा था।
- उनके असाइनमेंट के लिए किरायेदार पट्टों और दस्तावेजों की समीक्षा करें।
- अपार्टमेंट परिसर पर ज़ोनिंग प्रतिबंधों के प्रभाव पर विचार करें। यदि आप किसी कॉम्प्लेक्स को मिश्रित उपयोग में बदलना चाहते हैं, तो यह एक महत्वपूर्ण कदम है।
- अपार्टमेंट परिसर के लिए सेवा अनुबंधों की समीक्षा करें।
- मरम्मत करने के लिए आवश्यक परमिट प्राप्त करें।
चरण 4. समापन में भाग लें।
आपके वकील को आपके एलएलसी के प्रतिनिधि के साथ समापन में भाग लेना चाहिए (यदि आपने एक बनाया है)। आपको समापन पर विभिन्न दस्तावेज प्राप्त होने चाहिए, जिसमें एक दावा छोड़ने का विलेख और नियत पट्टों और अनुबंध शामिल हैं।
चरण 5. अपार्टमेंट परिसर का प्रबंधन करने के लिए किसी को किराए पर लें।
परिसर के आकार के आधार पर, ऑनसाइट रहकर संपत्ति का प्रबंधन स्वयं करना अव्यावहारिक हो सकता है। इसके बजाय, आपको एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी को किराए पर लेना चाहिए। वे किराया एकत्र करके और मरम्मत का समय निर्धारित करके संपत्ति का प्रबंधन करेंगे।
- लागत की जाँच करें। आम तौर पर, संपत्ति प्रबंधन कंपनियां एकत्र किए गए किराए का 5-10% चार्ज करती हैं।
- रेफरल प्राप्त करने के लिए अन्य जमींदारों से बात करें। वैकल्पिक रूप से, आप अपने स्थानीय अपार्टमेंट एसोसिएशन से जांच कर सकते हैं।
- कीमत से अधिक के आधार पर संपत्ति प्रबंधन कंपनियों की तुलना करें। उनके द्वारा दी जाने वाली सेवाओं को भी देखें।
