वाणिज्यिक स्थान के वर्ग फुटेज की गणना करना एक जटिल प्रक्रिया है जिसके लिए विवरण पर अथक ध्यान देने की आवश्यकता होती है। रेंटर्स को यह तय करते समय कारकों की एक सरणी पर विचार करना चाहिए कि क्या लीज व्यवस्था में प्रवेश करना है, जिसमें भवन और क्षेत्रीय मानकों के समग्र वर्ग फुटेज शामिल हैं। किरायेदार जो महत्वपूर्ण अवधारणाओं को समझने में असफल होते हैं, वे कभी-कभी छिपी हुई लागतों और उपयोग योग्य रिक्त स्थान से आश्चर्यचकित होते हैं जो कि उनकी कल्पना से छोटे होते हैं।
कदम
3 का भाग 1: मापन विधि का चयन
चरण 1. माप तकनीकों की तुलना करें।
एक जगह के वर्ग फुटेज का आकलन करने के लिए जमींदार कई अलग-अलग माप तकनीकों का उपयोग कर सकते हैं। इन विधियों में शामिल हैं:
- प्रयोग करने योग्य वर्ग फ़ुटेज, या यूएसएफ़: यह वह स्थान है जहां किरायेदार वास्तव में कब्जा करता है। रेंटल एजेंट अक्सर इस आंकड़े को संभावित किराएदारों को उद्धृत करते हैं, लेकिन यह पट्टे की व्यवस्था के केवल एक हिस्से का प्रतिनिधित्व करता है।
- किराए पर लेने योग्य वर्ग फ़ुटेज, या RSF: यह उपयोग करने योग्य वर्ग फ़ुटेज और भवन के कॉमन-एरिया स्क्वायर फ़ुटेज का एक प्रतिशत का संयोजन है। सामान्य क्षेत्र, जो एक इमारत के हिस्से हैं, जिससे सभी किरायेदार लाभान्वित होते हैं, उनमें लॉबी, लिफ्ट, हॉलवे और सीढ़ी शामिल हैं।
- सकल वर्ग फ़ुटेज, या GSF: किसी भवन का किराए पर लेने योग्य संपूर्ण वर्ग फ़ुटेज।
चरण 2. तय करें कि व्यावसायिक स्थान की गणना करने का कौन सा तरीका आपके लिए सबसे अच्छा है।
बिल्डिंग ओनर्स एंड मैनेजर्स एसोसिएशन (बीओएमए) ने 2010 में वाणिज्यिक भवनों में किराए के स्थान को मापने के लिए उद्योग मानकों को सरल बनाया। बीओएमए की 2 प्रमुख विधियां विधि बी और विरासत विधि ए हैं।
- विधि बी: नई सिंगल लोड फैक्टर विधि फर्श क्षेत्र को मापने में एक समान दृष्टिकोण का उपयोग करके प्रत्येक किरायेदार के लिए किराए पर लेने योग्य स्थान की गणना करती है। यह भवन के सभी तल स्तरों के लिए समान है।
- लीगेसी मेथड ए: 1996 मानक यूएसएफ और कॉमन स्क्वायर फुटेज के लिए अलग यूनिट कीमतों का उपयोग करता है। कुछ मामलों में, किरायेदारों के लिए इस दृष्टिकोण को चुनना फायदेमंद हो सकता है।
चरण 3. संपत्ति के प्रकार के आधार पर माप विधि चुनें।
आमतौर पर, उपयोग की जाने वाली माप तकनीक संपत्ति के इच्छित उपयोग और किरायेदारों की नियोजित संख्या पर निर्भर करेगी। कार्यालय भवनों, शॉपिंग सेंटरों और अन्य बहु-किरायेदार भवनों को आमतौर पर RSF का उपयोग करके मापा जाएगा। गोदामों या उत्पादन सुविधाओं जैसे एकल-किरायेदार भवनों को जीएसएफ का उपयोग करके मापा जाता है। हालांकि, किसी स्थान को मापने के लिए जमींदारों को एक विशिष्ट विधि का उपयोग करने की आवश्यकता नहीं हो सकती है।
चरण 4. क्षेत्रीय पट्टे के मानकों पर विचार करें।
संघीय कानून जमींदारों को अपनी इच्छानुसार किसी भी विधि का उपयोग करके किराए पर लेने योग्य स्थान को मापने की अनुमति देता है। हालाँकि, देश के कुछ हिस्सों में वर्ग फ़ुटेज की गणना के लिए अलग-अलग नियम हो सकते हैं। दो उल्लेखनीय उदाहरण हैं:
- न्यू यॉर्क का रियल एस्टेट बोर्ड (आरईबीएनवाई) भवन मालिकों को आरएसएफ को जितना संभव हो सके जीएसएफ के करीब लाने की अनुमति देकर लाभ को अधिकतम करने की अनुमति देता है।
- उष्णकटिबंधीय क्षेत्र: नए नियम सामान्य रूप से विशिष्ट मौसम की स्थिति से प्रभावित क्षेत्रों में वाणिज्यिक भवनों के संलग्न और खुले क्षेत्रों के लिए खाते हैं।
3 का भाग 2: वाणिज्यिक स्क्वायर फुटेज को मापना
चरण 1. कुछ भी न लें।
प्रयोग करने योग्य स्थान को स्वयं मापें। स्क्वायर फ़ुटेज का निर्धारण करने में एक मिसकॉल आपको पट्टे की अवधि के दौरान हजारों डॉलर खर्च कर सकता है। विशिष्ट माप मानक व्यावसायिक स्थान को मापते समय 2 प्रतिशत त्रुटि सहिष्णुता की अनुमति देते हैं। हालांकि, यह बहुत सारे पैसे का अनुवाद कर सकता है, खासकर बड़े या महंगे स्थानों में। क्षेत्र को यथासंभव सावधानी से मापना सुनिश्चित करें, खासकर यदि आप किरायेदार हैं जो इन गलत अनुमानों से नकारात्मक रूप से प्रभावित हो सकते हैं।
चरण 2. साधारण वर्ग फुटेज को मापें।
एक आयताकार स्थान के लिए व्यावसायिक वर्ग फ़ुटेज को मापने के लिए, कमरे की लंबाई को फ़ुट में उसकी चौड़ाई से गुणा करें। उदाहरण के लिए, 12 फीट लंबा 12 फीट चौड़ा एक कमरा 144 वर्ग फीट है। एल-आकार या विभाजित रिक्त स्थान के लिए, आप स्वतंत्र रूप से अंतरिक्ष के आयतों को माप सकते हैं और फिर कुल क्षेत्रफल माप प्राप्त करने के लिए क्षेत्रों को जोड़ सकते हैं।
टेप माप या लेजर मापने वाले उपकरण का उपयोग करके माप लिया जा सकता है।
चरण 3. असामान्य आकृतियों के लिए खाता।
एक कमरे के अनियमित आकार के वर्गों को मापते समय सावधानी बरतें। अपने माप का संचालन करने के लिए, कमरे को आसानी से गणना वाले क्षेत्रों, जैसे आयत और त्रिकोण के साथ आकार में विभाजित करने का प्रयास करें। एक समकोण त्रिभुज का क्षेत्रफल दो गैर-विकर्ण भुजाओं की लंबाई को गुणा करके (वे दो समकोण से जुड़ते हैं) और फिर उत्पाद को 2 से विभाजित करके पाया जा सकता है।
- उदाहरण के लिए, यदि कोई ऐसा कमरा है जिसके माध्यम से एक विकर्ण दीवार चल रही है, तो आपको क्षेत्र के वर्ग फ़ुटेज को निर्धारित करने के लिए एक अधिक जटिल सूत्र का उपयोग करना चाहिए। यदि विकर्ण दीवार वाले स्थान की लंबाई 10 फीट और इसकी चौड़ाई 8 फीट हो, तो क्षेत्रफल का वर्गाकार फ़ुटेज 40 फ़ुट होगा.
- ऐसा इसलिए है क्योंकि दीवार कुल चौकोर फुटेज को काटती है, जो कि 80 होती अगर कमरे में कोई दीवार नहीं होती, जो इसे आधे में काटती है।
चरण 4. सामान्य क्षेत्रों को मापें।
सामान्य क्षेत्रों को मापा जाना चाहिए ताकि किराए पर लेने योग्य वर्ग फुट की गणना की जा सके। सामान्य क्षेत्र के वर्ग फ़ुटेज को प्रयोग करने योग्य वर्ग फ़ुटेज के समान विधियों का उपयोग करके मापा जाता है जब तक कि स्थानीय कानूनों में अन्यथा प्रदान नहीं किया जाता है। सामान्य क्षेत्रों में लिफ्ट, स्नानघर, लॉबी, सीढ़ी और हॉलवे शामिल हो सकते हैं। महत्वपूर्ण रूप से, सभी किरायेदारों के उपयोग या लाभ के लिए सामान्य क्षेत्र उपलब्ध होने चाहिए। भवन के सभी सामान्य क्षेत्रों के कुल वर्ग फ़ुटेज को मापना सुनिश्चित करें।
चरण 5. सकल वर्ग फुटेज ढूँढना।
ग्रॉस स्क्वायर फ़ुटेज बाहरी दीवारों की मोटाई सहित, अंतरिक्ष के कुल क्षेत्रफल को मापता है। इस क्षेत्र को मापने के लिए, आपको भवन के बाहर से दीवार की लंबाई को मापने की आवश्यकता होगी और उन आयामों का उपयोग वर्ग फुटेज की गणना के लिए करना होगा। वेंटिलेशन शाफ्ट, सपोर्ट बीम या एलेवेटर शाफ्ट जैसे अवरोधों के लिए जीएसएफ कम नहीं किया गया है। GSF में खुले क्षेत्र जैसे पार्किंग स्थल, पूल या बिना खुदाई वाले बेसमेंट क्षेत्र शामिल नहीं हैं।
3 का भाग 3: वर्गाकार फ़ुटेज जानकारी का उपयोग करना
चरण 1. भवन के लिए लोड फैक्टर की गणना करें।
लोड फ़ैक्टर किराए पर लेने योग्य वर्ग फ़ुटेज की गणना करने के लिए उपयोग करने योग्य वर्ग फ़ुटेज में जोड़े गए वर्ग फ़ुटेज के अतिरिक्त प्रतिशत का प्रतिनिधित्व करता है। लोड फ़ैक्टर की गणना करने के लिए, प्रश्नों में भवन के कुल उपयोग योग्य और किराए पर लेने योग्य वर्ग फ़ुटेज ढूंढकर प्रारंभ करें। याद रखें कि उपयोग करने योग्य वर्ग फुटेज वह क्षेत्र है जिसे किरायेदारों को किराए पर दिया जा सकता है और किराए पर लेने योग्य वर्ग फुटेज वह क्षेत्र और सामान्य क्षेत्र है। फिर, लोड फैक्टर प्राप्त करने के लिए आरएसएफ को यूएसएफ से विभाजित करें।
- उदाहरण के लिए, यदि किसी भवन में ८०,००० वर्ग फुट का प्रयोग करने योग्य स्थान है और अतिरिक्त २०,००० वर्ग फुट का सामान्य क्षेत्र है, तो किराए पर लेने योग्य वर्ग फुट १००,००० होगा।
- फिर, लोड फैक्टर की गणना 100, 000 / 80, 000 = 1.25 के रूप में की जाएगी।
चरण 2. एक संपत्ति के लिए किराए पर लेने योग्य वर्ग फुटेज ढूँढना।
एक संपत्ति के लिए किराए पर लेने योग्य वर्ग फुटेज की गणना भवन के लोड फैक्टर और संपत्ति के यूएसएफ का उपयोग करके की जा सकती है। आरएसएफ प्राप्त करने के लिए यूएसएफ द्वारा लोड फैक्टर को गुणा किया जाता है। फिर आप मासिक किराए का पता लगाने के लिए आरएसएफ और मूल्य प्रति वर्ग फुट का उपयोग कर सकते हैं।
- पिछले उदाहरण को जारी रखते हुए, कल्पना कीजिए कि संपत्ति दो व्यावसायिक स्थानों के बीच आधे हिस्से में विभाजित है। तो, प्रत्येक के पास 40,000 वर्ग फुट प्रयोग करने योग्य स्थान है।
- आरएसएफ खोजने के लिए, इस राशि को लोड फैक्टर से गुणा करें, जो कि 1.25 है। इसका मतलब है कि इस मामले में आरएसएफ 40,000 x 1.25 = 50,000 होगा।
चरण 3. वाणिज्यिक संपत्तियों में अंतर को तौलें।
भवन के स्थान और वर्ग के आधार पर इकाई की कीमतें व्यापक रूप से भिन्न हो सकती हैं। 500 वर्ग फुट (46.5 वर्ग मीटर) कार्यालय डाउनटाउन का किराया केवल 10 ब्लॉक दूर 1, 000 वर्ग फुट स्थान (92.9 वर्ग मीटर) पर किराए से अधिक हो सकता है। इमारतें 3 मानक वर्गीकरणों में से 1 में आती हैं।
- कक्षा ए: ये शहर के सबसे विशिष्ट वर्गों में सबसे प्रतिष्ठित इमारतें हैं। क्लास ए की इमारतें औसत से अधिक किराए का आदेश देती हैं।
- कक्षा बी: यह सबसे व्यापक वर्गीकरण है। इन इमारतों में से अधिकांश में अच्छे से अच्छे खत्म होते हैं।
- कक्षा सी: इस वर्ग की इकाइयाँ अत्यधिक कार्यात्मक हैं लेकिन कुछ सुविधाएँ प्रदान करती हैं। किराए आमतौर पर कम होते हैं।
चरण 4. वर्ग फुटेज के आधार पर संपत्ति के लिए कुल किराए की गणना करें।
रेंट आमतौर पर किसी स्पेस के RSF या GSF पर आधारित होते हैं। एक बार आपके पास यह डेटा हो जाने के बाद, आप संपत्ति के लिए किराए की कीमत निर्धारित करने के लिए प्रति वर्ग फुट बाजार मूल्य का उपयोग कर सकते हैं। ऊपर दिए गए उदाहरण को जारी रखते हुए, यदि किराया प्रति माह RSF का $1.50 प्रति वर्ग फुट था, तो किराया $1.50 x 50, 000 = $75, 000 होगा।
